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Enfoque del mercado en tiempos difíciles

Teresa Salas
hace 6 meses


Son muchos los clientes que se nos acercan consultándonos en cuanto realmente pudieran vender su propiedad en el mercado actual venezolano, expresando su muy comprensible temor a que se “haga agua” un patrimonio que con tanto esfuerzo pudieron comprar. A esta última duda, siempre respondemos tranquilizándolos que el mercado inmobiliario no es un sistema lineal y siempre estará afectado por cambios positivos o negativos del entorno: es decir, que los inmuebles se comportan como un producto más, a mayor demanda suben los precios y a mayor ofertas tienden a bajar. Por eso a la hora de vender, tenemos que identificar si nos encontramos en un mercado de oferta o de demanda y si es momento propicio de vender, o más bien de comprar.

Y para nadie es un secreto que el mercado inmobiliario en Venezuela en estos momentos se presenta como un mercado oferente dado por dos factores: la desconfianza en el país y una fuerte cartera de “productos inmobiliarios de segundo y tercer mercado” avivando la cartera de ofertas para ventas, con inmuebles que antes se destinaban al alquiler, pero por erróneas leyes y decretos acerca de los arrendamientos, sus propietarios decidieron disponer a la venta. Entonces en estos momentos ¿en cuánto realmente se puede vender una propiedad? Sin pretender ahondar en el tema de avalúos técnicos, las dos prácticas más usadas por todos los profesionales inmobiliarios a nivel mundial para calcular el valor más posible en que pueda venderse un inmueble en el mercado son:

  • Los análisis comparativos de mercado o ACM, en donde se toman muestras de inmuebles parecidos al que se va a analizar y bajo estadísticas simples se calculan los valores mínimos, promedios y máximos en la que una propiedad pudiera venderse, según las determinantes invariable de ubicación, edad, características y de las condiciones actuales del inmueble; siempre que el mercado se presente en un escenarios san0.
  • La segunda forma de calcular el valor más probable y justo en la que se pueda vender una propiedad en un mercado coyuntural de muchas ofertas, es a través del cálculo de plusvalía. En esta técnica nos basamos sobre un hipotético escenario, como si el valor inicial de compra, se hubiese colocado en un producto financiero tanto en la banca nacional como internacional.

Sin embargo a que esta última practica nos ha llevado al cierre de “justos negocios” en este momento entre compradores y vendedores, este enfoque por sí solo no hace el milagro de la venta, ahora también hay que considerar concienzudamente las condiciones actuales de las ofertas del mercado que pudieran competir con el inmueble objeto del análisis; ya que a mejor condiciones de remodelación en que se encuentre un inmueble en “un mercado de precios bajos”, mayor será atrayente para posibles compradores.

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